Что такое правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, государственная регистрация прав на недвижимое имущество? Об этом читателям «Вечёрки» рассказывает начальник судебно-претензионного отдела юридического управления департамента архитектуры и градостроительства администрации города Омска А.В. КОПТЕВ.
Имеете право? Подтвердите!
Право собственника владеть каким-либо объектом недвижимости, право собственности в России должно быть удостоверено документами, соответствующими установленной форме. Это правоустанавливающие, правоподтверждающие документы, которые устанавливают и подтверждают право, возникшее у физического или юридического лица. Данное условие в гражданских правоотношениях не новое.
Право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации на основании правоустанавливающих документов.
Существуют правоустанавливающие и правоподтверждающие документы.
О правоустанавливающих документах слышали многие. Но что означает это понятие, знают далеко не все. При этом эти документы очень важны для любого владельца недвижимости, особенно в случае проведения сделок с данной собственностью.
Не стоит забывать, что прежде чем можно будет приступить к строительству здания или иного проведения работ на земельном участке, необходимо иметь на руках правоустанавливающие документы.
Правоустанавливающие документы – это те документы, на основании которых возникло право (чаще всего собственности). Право собственности может возникнуть на основании следующих документов:
– договоры купли-продажи, мены, дарения, безвозмездной передачи квартиры в собственность (приватизация), аренды недвижимого имущества с правом выкупа, ренты;
– акт приема-передачи к договору долевого участия, справка о выплате пая;
– свидетельство о праве на наследство (по закону либо по завещанию);
– решение суда;
– соглашение о разделении (об определении) доли;
– декларация об объекте недвижимости при оформлении прав на него по дачной амнистии,
и некоторые другие.
Разновидностей таких документов, определяющих правовое основание и время возникновения права собственности, может быть довольно много, причем в одном объекте они могут комбинироваться. Например, часть квартиры принадлежит собственнику на основании приватизации, а вторая часть принадлежит другому собственнику на основании приватизации и договора дарения. Существует множество вариантов, нужно их рассматривать в совокупности, чтобы определить, все ли документы соответствуют объёму заявленного права или объекту.
Иными словами, если, например, у собственника жилищного или иного имущества появилось имущество и отсутствует запись в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН), то при наличии завещания, договора дарения, купли-продажи или свидетельства о праве наследования можно такими документами своё законное право подтвердить, получив запись в ЕГРН, восстановить утраченные сведения о праве собственности или заменить на новые экземпляр документа или запись, где в качестве владельца будет уже вписано ваше имя.
Но нужно понимать, что для восстановления любого документа или права придётся пройти ряд инстанций и тратить время. Поэтому необходимо следить за сохранностью правоустанавливающих документов.
Справка справке рознь
Правоподтверждающие документы – это справки, выписки установленных форм, указывающие на факт наличия прав собственности на тот или иной объект. В настоящее время таким документом является выписка из ЕГРН, которая подтверждает право собственности субъекта на определенный объект недвижимого имущества. Ранее были в бумажном виде и выдавались свидетельства о государственной регистрации права.
С 15 июля 2016 года прекращена выдача свидетельств о государственной регистрации прав на недвижимость. С указанной даты государственная регистрация прав на недвижимость удостоверяется только выпиской из ЕГРН. Такая выписка из ЕГРН может быть выдана как в бумажной, так и в электронной форме. Выписка из ЕГРН, удостоверяющая проведенную государственную регистрацию прав, – это документ, подтверждающий факт ее проведения и наличие в ЕГРН указанных в ней сведений, в том числе о правообладателе, объекте недвижимости, зарегистрированном в соответствующий день под соответствующим номером праве, правоустанавливающих документах – основаниях для регистрации права, на дату, указанную в ней в качестве даты выдачи.
Технический паспорт – это не правоустанавливающий документ, а технический документ, в котором содержатся характеристики объекта капитального строительства. Его выдавали ранее в результате проведения технической инвентаризации таких объектов. Он был нужен для учета этих объектов и государственной регистрации прав на них. С 1 марта 2008 года техническая инвентаризация была заменена кадастровым учетом. По его итогам выдавался кадастровый паспорт. Однако в отношении объектов капитального строительства до 1 января 2013 года был установлен переходный период. Поэтому в этот период на территории Российской Федерации все еще выдавались технические паспорта. В настоящее время такой документ не оформляется. Однако в отдельных случаях он может потребоваться для оформления технического плана. С 1 января 2013 года в подтверждение кадастрового учета выдавался только кадастровый паспорт. С 1 января 2017 года кадастровый учет и государственная регистрация прав на недвижимость проводятся в ЕГРН. Проведение государственного кадастрового учета, как и государственная регистрация возникновения или перехода прав на недвижимое имущество, подтверждается выпиской из ЕГРН.
Кажется, если есть договор или иной правоустанавливающий документ на объект недвижимости, то зачем же тогда государственная регистрация прав и наличие правоподтверждающих документов?
Для возникновения данного требования есть веские причины. Обусловлены они как ролью и универсальными задачами государства, так и поведением участников гражданского оборота. Это и государственный учёт, и государственная гарантия, что требует от сторон после совершения гражданских действий ещё и получить государственное признание и подтверждение, которое при наличии свободы в правоотношениях повышает гарантии защищенности перехода права собственности и предоставляет прямое доказательство наличия или отсутствия права; когда недостаточно только подделать или принудить собственника подписать правоустанавливающие документы, чтобы в дальнейшем без ведома законного владельца им распорядиться, после чего добросовестному или менее защищенному лицу предстоит доказывать обратное, оставаясь один на один с другой стороной; или же после совершения сделки не позволяет злоупотреблять правом, произвольно и в своём личном интересе толковать момент перехода права и начало владения, пользования или распоряжения имуществом по заключенной сделке, ставя в невыгодное положение нового или старого собственника.
Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится на всей территории Российской Федерации. До введения в действие федеральных законов сохранялся порядок регистрации, который проводился органами Бюро технической инвентаризации или даже местными Советами. Однако права на недвижимость, возникшие до вступления в силу законов, признаются юридически действительными. Регистрация таких ранее подтвержденных прав в органе регистрации прав проводится по желанию правообладателей или при необходимости.
Датой государственной регистрации прав, а также сделок с недвижимостью является дата внесения соответствующих записей в ЕГРН. Именно с этой даты считаются наступившими правовые последствия.
**
