Эксперты рассказали, какие квартиры сейчас охотнее берут омичи и что стоит ждать от цен в ближайшее время

Льготная ипотека в сочетании с удорожанием строительных материалов продолжает подстегивать стоимость квадратного метра как в новых домах, так и в секторе готового жилья. Вместе с тем строительная отрасль постепенно наращивает темпы, а омичи переориентируются на новое жильё и избавляются от недвижимости на вторичном рынке.

Бум на рынке жилья

По мнению экспертов, ждать снижения цен на недвижимость в ближайшее время не стоит. По крайней мере, пока действует программа льготной ипотеки на новостройки, которую продлили до июля 2022 года.

Напомним, программа принята в качестве антикризисной меры в период пандемии весной 2020 года. Тогда правительство РФ опустило ипотечную ставку на новостройки до 6,5%. Омская область дополнительно субсидировала ее, доведя ставку до 3,5%. А Банк Дом РФ, являющийся государственным распорядителем льготной ипотеки, дал еще 0,4% заемщикам с белой зарплатой. Кроме того, в этом году в программе Омской региональной ипотечной корпорации (ОРИК), являющейся оператором льготной ипотеки, появились особые условия для медиков – дополнительные 0,2%.

На сегодня ОРИК выдает ипотечные кредиты по ставке 2,8–6,4% годовых. Ключевым фактором, от которого зависит ставка, является размер первоначального взноса. В среднем, по данным министерства экономики Омской области, при покупке новой недвижимости омичи берут в кредит 2 млн рублей. В этом году Омская региональная ипотечная корпорация по программе льготной ипотеки выдала больше 490 займов. В общей же сложности с начала действия программы льготной ипотеки на приобретение жилья в новостройках выдано 1643 кредита.

Однако в программу льготной ипотеки входят не все застройщики. Так, ипотеку на жилье, возводящееся жилищно-строительными кооперативами, государство не субсидирует. Поэтому здесь заемщикам приходится пользоваться ипотекой на общих условиях. По данным риелторской компании «Этажи», обычная ставка по ипотеке на новостройки сегодня составляет в среднем 5,9%. Что касается ипотеки на готовое жилье, то здесь ставки существенно выше – в среднем 8,4%. Впрочем, как отмечают риелторы, обычные ипотечные ставки с введением программы льготного кредитования на новостройки тоже снизились. До старта программы льготной ипотеки в апреле 2020 года ставка на новостройки составляла 9,2–10,6%. Ипотеку на вторичное жилье давали в среднем под 9,2%.

Вместе с льготной ипотекой рост цен на жилье в конце прошлого – начале этого года подогрел и скачок стоимости строительных материалов. Поэтому квадратный метр продолжил дорожать по всей стране. В Омской области, по данным Федеральной службы статистики, в третьем квартале этого года средняя стоимость метра на первичном рынке составляет 62,2 тысячи рублей, вторичка чуть дешевле, но тоже бьет по карману – 58,4 тысячи рублей за квадрат. Для сравнения, в третьем квартале 2020 года метр на первичном рынке стоил 47,1 рубля, на вторичном – 46,4 рубля.

По наблюдениям аналитиков компании «Этажи», за год рост цен составил 6,5% на первичном рынке и 23,2% – на вторичном. А с весны 2020 года, когда стартовала программа льготной ипотеки, цены на новостройки в Омской области выросли на 25%, а по России – на 28,5%.

Несмотря на существенный рост стоимости квадратного метра, льготная ипотека, по мнению экспертов, все же оказалась действенным инструментом повышения доступности жилья. С использованием ипотечных займов совершается 86% сделок по покупке квартир в новостройках и 80% – при покупке вторичного жилья.

– Отсутствие льготной ипотеки в период пандемии, перехода на проектное финансирование и рост стоимости строительных материалов могли бы привести к существенной просадке по объему ввода жилья, дефициту предложения в долгосрочной перспективе и более существенному снижению доступности жилья для массового покупателя, – полагает заместитель руководителя ипотечного департамента компании «Этажи» Татьяна Решетникова.

Лучше больше, да меньше…

Действительно, крупные застройщики постепенно увеличивают темпы строительства. В 2022 году в Омской области рассчитывают возвести 600 тысяч квадратных метров жилья. Объемы ежегодно наращивают: в 2019 году введено в эксплуатацию 537 тысяч метров, в 2020 – 541 тысяча метров, до конца 2021 года планируют построить 577 тысяч метров. При этом предполагается, что большой объем строительства  возьмут на себя крупные иногородние застройщики, которые уже анонсировали новый комплексный подход к жилищному строительству, когда строятся не просто дома, а целые микрорайоны со своей инфраструктурой.

Надо думать, что конкуренция подстегнет качество строительства. Однако многие омские застройщики давно уже перешли на новый уровень и не уступают столичным. Так, новые многоэтажки оснащают приборами учета тепла с функцией автоматической передачи данных, дома сдают с уже установленным видеонаблюдением. В новых кварталах используют принципы сквозных подъездов, когда детские площадки оказываются изолированными от транспорта. Такой подход использует, например, застройщик  нового микрорайона «Кузьминки».

При этом, несмотря на растущую стоимость квадратного метра, крупные застройщики пока не собираются сдерживать цену за счет строительства квартир меньшей площади.

– Люди сейчас, напротив, хотят квартиры большей площади. Очень популярны евродвушки и евротрешки, когда в квартире одна или две комнаты и большая кухня-гостиная. Мы строим прежде всего для семей с детьми, а студии – это, скорее, жилье, которое покупают для аренды, – говорит коммерческий директор компании «Сибградстрой Инвест» Вячеслав Кравченко.

Впрочем, дефицит новых квадратных метров все еще сохраняется. В начале года покупатели выстраивались в очередь к застройщикам. Сейчас, по наблюдениям экспертов, ситуация немного лучше, хотя значительную часть метров люди выкупают на начальной стадии строительства, когда цена меньше. Однако это возможно лишь в случае, когда застройщик возводит дома с использованием эскроу-счетов, то есть когда средства дольщиков кладутся на специальный счет, воспользоваться которым компания может только после сдачи дома в эксплуатацию.

По мнению риелторов, дефицит на рынке первичного жилья сохраняется прежде всего на объекты финальной стадии готовности. А вот на вторичном рынке предложений достаточно. Во многом это связано с тем, что люди переориентируются на новостройки и избавляются от старых квартир.

А что дальше?

Продлят ли льготную ипотеку после июля 2022 года, пока неизвестно. Но вот падения цен на недвижимость эксперты пока не предвещают.

– Определённо, средняя площадь строящихся квартир будет снижаться. Таким образом застройщики будут сдерживать конечную цену объекта при растущей себестоимости квадратного метра. Однако дальнейшее развитие ситуации на рынке жилья будет напрямую зависеть от кредитно-денежной политики Центробанка, – считает Татьяна Решетникова.

Екатерина КУДРЯВЦЕВА