Дачи, дома, гаражи, сараи и бани – как защитить эту собственность? Зачем регистрировать недвижимость в ЕГРН, чем рискуют владельцы участков, которые не провели межевание, и как правильно выбрать кадастрового инженера? На эти и другие вопросы наших читателей отвечает генеральный директор ООО «Кадастр-М» Марина ДМИТРЕНКО.
Что такое кадастр земли и зачем он нужен?
– Кадастр – это список, или реестр, объектов недвижимости, по сути, электронная база, где хранятся характеристики земельных участков, зданий, помещений, сооружений и т.д.
В России всегда велся реестр недвижимости. Раньше отдельный реестр был для земельных участков, отдельно велся реестр объектов капитального строительства, отдельно – реестр прав.
Сегодня это единый реестр, который называется – Единый государственный реестр недвижимости. ЕГРН способствует публичности и достоверности сведений об объектах недвижимости. Этим ресурсом может пользоваться любое заинтересованное лицо.
Учет объектов недвижимости необходим для решения государственных задач (налогообложение, статистика, градостроительное планирование и иное), а также для защиты прав собственности, возможности реализации полномочий владения, пользования и распоряжения объектом.
– Омич Александр Скворцов спрашивает, может ли он продать свой участок, который еще не поставлен на кадастровый учет?
– Не сможет, и сейчас объясню почему. Согласно действующему законодательству право собственности подтверждается внесенными в ЕГРН сведениями о зарегистрированном праве. Кроме того, с 01.03.2025 запрещена регистрация сделок с земельными участками, границы которых не внесены в ЕГРН. Также невозможно оформить построенный объект капстроительства, если он расположен на земучастке, не имеющем границ в ЕГРН.
– Ирина Григорьева из Осташкова пишет, что у нее на даче вагончик. Надо ли его регистрировать?
– Вагончик – не надо. Также не регистрируют сборно-разборные, без фундамента, дачные домики. Другое дело, если ваш дом является объектом капитального строительства. То есть у него есть фундамент, и этот дом невозможно переместить, не разрушив. Такие дома необходимо регистрировать в ЕГРН. Как я уже говорила, право собственности на земельный участок и дом подтверждается внесенными в ЕГРН сведениями о зарегистрированном праве.
– Зачем садовые домики нужно ставить на кадастровый учет и регистрировать?
– Внесенные в ЕГРН сведения о зарегистрированном праве дают возможность официально подтвердить эти права, застраховать объект, перевести в жилой дом, покупатель такого дома может использовать ипотечные средства, материнский капитал. Совершение сделок, оформление наследства возможно только с теми объектами, на которые имеются зарегистрированные права собственности.
С 01.03.2025 введена обязанность для получения возможности эксплуатации объекта недвижимости подготовить и направить в орган регистрации прав документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и регистрации прав на объект недвижимости.
В соответствии с п. 1 ст. 19.21. Административного кодекса РФ несоблюдение собственником, арендатором или иным пользователем установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 1500 до 2000 рублей; на должностных лиц – от 3000 до 4000 рублей; на юридических лиц – от 30 тысяч до 40 тысяч рублей.
Эксплуатация зданий, сооружений должна осуществляться с соблюдением целевого назначения и разрешенного использования земельных участков, на которых расположены такие здания, сооружения. Целевое назначение указывается в документах.
– Пенсионерка Галина Смирнова просит вас рассказать, можно ли зарегистрировать домик по дачной амнистии.
– Да, её продлили до 1 марта 2031 года. Дачный домик, индивидуальный жилой дом и хозяйственные постройки можно оформить в упрощенном порядке, то есть только на основании технического плана и оформленного земельного участка.
– Постоянный читатель «Вечерки» Илья Розанов хочет узнать, что же будет, если на земельном участке не провести межевание?
– Проблема в том, что декларативные участки по общедоступным данным никому не видны. Участок вроде бы есть: он может стоять на кадастровом учете, иметь кадастровый номер, площадь, может быть и адресный ориентир, даже на местности может стоять забор. Но при неустановленных юридически границах участка – он не показывается на публичной кадастровой карте. Какую бы вы ни запросили информацию из Единого государственного реестра недвижимости – вы не увидите, где расположен данный земельный участок и какие у него границы. Соответственно, появляется потенциальная опасность того, что третьи лица могут воспринять данное место пустующим, никем не занятым и оформить на вашем месте свой участок. Или еще проще: соседи вольно или невольно сдвинут границы своих участков в вашу сторону, имея при этом свою мотивацию и свои обоснования.
С 01.03.2025 невозможно зарегистрировать право на земельный участок и объект капитального строительства, если в ЕГРН отсутствуют сведения о местоположении границ земельного участка.
– Как провести межевание?
– Для этого нужно обратиться в организацию, которая проводит такие работы, заключить договор и обеспечить доступ на объект геодезисту. После геодезической съемки согласовать границы земельного участка. Далее кадастровый инженер уже сам передаст в ЕГРН межевой план. А вы получите выписку, в которой будет отображен контур объекта и координаты характерных точек земельного участка. Это будет служить подтверждением, что необходимые сведения внесены в ЕГРН.
– Омичка Елена Краснова нам пишет, что наняла кадастрового инженера, а тот вдруг куда-то исчез. Как выбрать настоящего специалиста, чтобы не случилось подобного?
– Алгоритм обычный: ориентироваться на отзывы, рекламу, личные ощущения при общении с представителем организации, опыт работы организации, с кем работали, какие заказы выполняли, внимательно читать договор. Не рекомендую ориентироваться только на низкую цену услуг. Это не самый лучший показатель.
– Почему в таких важных темах, как постановка на кадастровый учет и межевание, нужно работать только с профессионалами?
– Потому что решение проблем, которые возникают из-за некачественно выполненных работ, занимает немало времени, и всегда некстати. А если из-за этого возникает судебной спор, то добавляются затраты на юриста и экспертизу.
– У вас работают только профессионалы?
– Наша организация существует с 2012 года. В ней работают кадастровые инженеры, юристы, проектировщики, которых я знаю более 10 лет, я им доверяю и ценю каждого. Это специалисты с большим опытом, для меня они профессионалы, я с ними каждый день вовлечена в решение самых разных задач наших клиентов.
В сфере оформления недвижимости ты будешь профессионалом, если свой багаж ежедневно пополняешь новыми знаниями, изучаешь все новости законодательства и правоприменительной практики. Работая в этой сфере очень давно, вижу профессионала исходя из своего опыта. Клиент чаще всего ориентируется только на результат. Для него важно, чтобы все сделали быстро и без лишних пояснений о каких-то проблемах с его объектом, и не всегда заказчик понимает, что профессионал – не волшебник, который может задвинуть его дом в границы участка, когда дом на самом деле построен с нарушением этих границ.
– А девиз у вас есть?
– Наши принципы работы можно выразить цитатой Махатмы Ганди: «Клиент – это самый важный посетитель на нашей территории. Он не посторонний в нашем бизнесе. Он – его часть».
Мы каждый день решаем вопросы заказчиков, конкретных людей. Это не просто подготовка бумаг. Несмотря на то что в офисе есть администратор, каждый специалист – юрист, проектировщик, кадастровый инженер – общается с заказчиком по его объекту. Я считаю, это важно.
– С какими объектами вы работаете?
– Мы работаем с земельными участками: образование, уточнение границ, образование частей для аренды, сервитутов. Выполняем работы по межеванию территории. Также выполняем работы по проектированию перепланировок. Увеличился объем землеустроительных экспертиз. Суды выбирают нашу организацию при решении земельных споров.
Большой объем работ по подготовке технических планов, в прошлом году мы сделали для ввода в эксплуатацию техпланы на 11 многоквартирных домов, 40 нежилых зданий, для кадастрового учета на 390 индивидуальных жилых домов и домов блокированной застройки, а также 420 квартир. Работали с нестандартными объектами – сооружениями и имущественными комплексами. В общем, в работе разные объекты недвижимости, сейчас, например, большая молочная ферма.
Рады всем заказчикам!
