Ключевой ресурс

– Ольга Борисовна, у вас в управлении есть дома, которые уже перешагнули столетний рубеж. Расскажите, что это за здания.

– У нас 40 домов в управлении и еще столько же в обслуживании, то есть те, где жители выбрали непосредственный способ управления. Средний возраст домов 60–70 лет.

Самый старый дом, который мы обслуживаем, 1903 года постройки, на Таубе, 10. Чуть помладше дом на Герцена, 55/57 – 1928 года. Дом со шпилем на Герцена, 38 – 1958 года постройки. Ну а самый молодой дом у нас – 2006 года, на 7-й Северной.

– В каком состоянии находятся старые дома?

– В основном это проблемы с кровлей и инженерными коммуникациями. Если взять Таубе, 10, то у дома есть статус памятника, и, прежде чем его ремонтировать, министерство культуры по закону должно провести экспертизу. Там должен быть специальный подрядчик, который имеет разрешение работать на объектах культуры. Кроме того, дом этот проблемный еще и в том плане, что он не имеет подвала, все коммуникации идут под полом в квартирах, а собственники не всегда готовы предоставить к ним доступ.

– Расскажите о доме со шпилем на Герцена. В подобном доме у «Голубого огонька» шпиль находится в аварийном состоянии.

– Техническое состояние шпиля чисто визуально лучше. Но и здесь он каким-то образом был приватизирован. В нем находится жилая комната, и доступа туда у нас нет, поэтому оценить его состояние мы не можем.

Кроме того, дом технически очень сложный, потому что часть его имеет подвал, а часть – нет. Все коммуникации тоже идут в квартирах под полом. Чтобы провести работы, нам опять же нужно ломать пол, стоит вопрос, за чей счет его восстанавливать.

Что касается фасада, то его надо ремонтировать, так же как кровлю. Есть решение суда о том, чтобы на доме выполнить капитальный ремонт. Но он по какой-то причине не производится. Такая же ситуация на Герцена, 55/57. Здесь тоже нужно ремонтировать кровлю, и тоже никто не хочет ее ремонтировать.

Все это дорогостоящие работы, просто переложить их на собственников нельзя. Считаю, что должен быть отдельный фонд на ремонт фасадов, чтобы облик города был достойным, радовал глаз.

– А вы можете как-то влиять на проведение ремонтов?

– Дома находятся на общем счете, которым распоряжается Фонд капитального ремонта. Мы можем производить ремонт только из средств текущего ремонта. Делаем столько, на сколько хватает средств.

Мы свой бюджет формируем из средств собственников, но законодательство устроено таким образом, что заплатили тебе или нет, ты все равно должен сделать. И никто не спрашивает, где ты возьмешь деньги. Хочу вспомнить, как в начале пандемии, в 2020 году, правительство отменило пени за просроченные платежи. И люди решили, что можно не платить, а потом удивлялись, что за долги мы подали в суд. Но нам же нужно было как-то обслуживать жилье.

– Что касается задолженности, эффективно ли взыскивать ее через суд? Сейчас же процедуру упростили – можно направлять судебный приказ.

– Эффективно процентов на 50. Потому что половина из тех, кто только получает судебный приказ, идут и оплачивают задолженность самостоятельно. А остальные 50% либо не получают судебный приказ, либо ждут исполнительного производства. Из них 15% отменяются по заявлению. Это вопрос к нашему законодательству, что можно просто прийти и написать заявление об отмене судебного приказа. И тогда нам приходится еще раз платить госпошлину, подавать исковое заявление и идти в судебное заседание. В итоге происходит затягивание выплаты задолженности. Более того, когда мы приходим в суд, нас еще обязывают доказывать, что мы что-то сделали на деньги, которые пытаемся взыскать. Хотя это обязательные платежи. Закон сегодня стоит на стороне должника.

– Что не так у нас с капремонтами?

– Есть вопросы с политикой фонда капремонта по выбору подрядчиков. Сегодня подрядчик выбирается на основании результатов конкурса – кто предложит меньшую стоимость работ. Тот же ремонт инженерных систем в результате выполняется некачественно. И когда собственники не принимают эти работы, их все равно каким-то образом подписывают. Когда управляющие компании получают акт приемки работ без подписи представителя самой компании, которой потом обслуживать дом, это очень обидно. Был не один прецедент, когда мы получали акты, в которых было указано, что от подписания управляющая компания отказалась, хотя никаких извещений о приемке даже не получала. В первую очередь собственники и управляющая компания должны принимать эти работы.

– Зима – традиционно напряженное время для жилищно-коммунального хозяйства, тем более в старых домах. Как у вас складывается взаимодействие с ресурсоснабжающими компаниями?

– Проблема с теплом возникает тогда, когда на границу поставки, то есть на границу дома, мы не получаем качественный ресурс. То есть график подачи температуры не соблюдается, она приходит меньше. И когда собственники начинают жаловаться, что в квартирах холодно, мы приходим и делаем замеры. Выясняется, что действительно температура ниже. Если ресурсоснабжающая организация поставляет некачественный ресурс, она заплатит только 10 тысяч штрафа, а штраф для управляющей компании, если окажется, что это ее вина, составляет 250 тысяч. А при этом средства, поступающие от собственников в управляющую компанию, несравнимо меньше. Сравните, сколько вы платите за коммунальные услуги и сколько вы платите за содержание жилья.

– В каких случаях низкие температуры в квартирах – вина управляющей компании?

– По нормам, горячая вода должно подаваться 60–75 градусов. Предположим, ресурс подается 60 градусов, но пока он дойдет до квартиры, он остывает. У нас же нет постоянного водоразбора, люди открывают воду поочередно. А значит, подавать ресурс надо большей температуры. В противном случае управляющая компания должна платить штраф. Сегодня мы постоянно сталкиваемся с подачей некачественного ресурса.

– У вас в обслуживании есть и относительно новые дома. Там проблем меньше, чем со старым жилым фондом?

– Старые дома, как правило, построены более качественно. Когда делают ремонты некоторых домов, к примеру 70-х годов, то вырезают трубу, а она как новая. Чего не скажешь о домах 90-х годов. Там ты эту трубу берешь, а она в руке сминается. И в домах, построенных в двухтысячных годах, тоже ощущается проблема с материалами.

– Как вы воспринимаете мусорную реформу? Стало лучше или хуже?

– Не хочу говорить за всех остальных, скажу о наших домах. Раньше у нас не было проблем с вывозом мусора. В тарифе на содержание жилья была определенная статья, и мы регулярно вывозили любой мусор. Сегодня у нас появился региональный оператор, но от управляющих компаний продолжают требовать самостоятельно вывозить ветки, листву после субботников, строительный мусор. По закону строительный мусор должен вывозить собственник, который делает ремонт. Но кто это делает? Приходится вывозить управляющей компании, а перед этим еще и провести экспертизу этого строительного мусора. И где-то взять на это деньги.

– И ведь та же проблема складывается с вывозом снега? Вопрос сейчас как раз уже стоит на повестке дня.

– Да, в тариф вывоз снега не заложен. Но по правилам управляющая компания должна его убрать. Если мы его не вывезем, на нас наложат штраф 250 тысяч рублей. А если собственники против вывоза снега, они не хотят тратить деньги на эту работу, то управляющая компания должна решать вопрос самостоятельно. Ты должен сделать работу, и никого не волнует, где ты возьмешь на это средства.

– Сложно ли женщине руководить управляющей компанией? Ведь командовать слесарями и дворниками не так просто.

– А не надо командовать, когда знаешь подход к каждому сотруднику. У нас стабильный и слаженный коллектив, многие работают еще с советских годов. Я поименно знаю каждого дворника, слесаря, знаю, кто на что способен. Это важно, чтобы работа была эффективной.