21 февраля в городском пресс-центре состоялась пресс-конференция, посвященная комплексному развитию территорий. На встрече с журналистами директор департамента архитектуры и градостроительства, главный архитектор города Роман Воробьев рассказал о том, что такое КРТ, как оно будет проходить в Омске и какие участки будут меняться первыми.
Современные высотки вместо ветхого жилья
Комплексное развитие территорий – новый механизм, предусмотренный законодательством о градостроительной деятельности для обновления аварийной и ветхой, неблагоустроенной застройки, для улучшения жилищных условий граждан.
– Эта программа молодая, запущена в России в 2021 году, – сообщил Роман Воробьев. – В разных регионах она движется по-разному, потому что в них разная застройка, разная ситуация в финансовом плане, даже тип застройки влияет.
По Градостроительному кодексу Российской Федерации, заключение договора проходит по результатам торгов, за исключением случаев заключения договора о КРТ нежилой застройки с правообладателем. Первый пример как раз такой работы с застройщиками уже есть в Омске: компания «Траст-Инвест» начинает осваивать земли бывшего Сибзавода.
КРТ в зоне жилой застройки допускается при соблюдении ряда условий: наличие многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, а также объектов индивидуального жилищного строительства. Расселение существующих индивидуальных жилых домов осуществляет застройщик, выкупая объекты недвижимости у собственников после рыночной оценки участка земли и расположенного на нем здания. Комплексное развитие территории предполагает, что инвестор на осваиваемой территории также развивает инфраструктуру и возводит социальные объекты: дороги, инженерные сети, школы, детские сады, поликлиники и пр. Условия прописываются индивидуально для каждого случая в договоре:
– Здесь нет кота в мешке, всё открыто, и заявитель, прежде чем заходить на аукцион, читает и видит условия, понимает свою ответственность.
По словам Романа Воробьева, программа КРТ, несмотря на потенциальные сложности, интересна и инвесторам. Так, в Новосибирске на одном из объектов выиграла торги известная компания «Брусника».
Большие перспективы для Северных
Обсуждая площадки для комплексного развития в Омске, специалисты рассмотрели несколько вариантов. И первой территорией, которую намерены преобразить по программе КРТ, – частный сектор в районе Северных. Здесь планируется застройка площадью 29 гектаров.
В октябре 2024 года уже было подписано постановление о комплексном развитии территории жилой застройки в границах улиц 16-я Северная – Красный Пахарь – 7-я Северная – Герцена в Центральном округе. Участок города был выбран не случайно: здесь есть три многоэтажных дома, признанных аварийными (что, напомним, является главным критерием при отборе территорий). В этом районе насчитывается также порядка 800 частных домов.
– Когда только у нас появилась возможность организовать на Северных КРТ, я прошел полностью по всем улицам, и знаете, что увидел? Дорог-то нет внутри. Не во всех частных домах есть инженерное обеспечение. Где-то есть газ, где-то есть тепло. А есть дома, где вообще только электричество и нет даже канализации.
Сейчас департамент архитектуры готовится к проведению аукциона на право заключения договора по застройке этих территорий. Ориентировочный срок проведения торгов – конец февраля — начало марта этого года.
А как у них?
Роман Воробьев напомнил, что программа комплексного развития территорий уже реализуется в других регионах.
В качестве примера руководитель профильного департамента привел Тюмень:
– Там формат застройки несколько отличается от омской: у них достаточно много домов двухэтажных, барачного типа или щитовых. Здания уже отработали свой срок и приходят в аварийное состояние. На 25 территориях, которые развивают по программе КРТ, уже расселили 168 многоквартирных домов. В Нижнем Новгороде пошли следующим путем: когда у них прорабатывается мастер-план территории, к людям не с пустым листом идут, делают объемную модель, показывают ее. Там работают с людьми, которые живут на земле, и в общем-то им удается в течение года раскачать ситуацию до такой степени, когда критическая масса положительных отзывов перспективно превышает отрицательные.
Конечно, нередки случаи, когда жители частного сектора отказываются продавать дом по предложенной стоимости, называя огромную стоимость сделки. В каждой ситуации застройщик решает вопросы с каждым собственником индивидуально, предлагая выгодные условия или, если переговоры зашли в тупик, через суд.
– Мы в департаменте архитектуры и градостроительства пачками получаем письма с вопросом жителей о том, когда их будут выселять. Они ждут этого! – приводит главный архитектор Омска довод о том, зачем нужна программа комплексного развития территорий. – У тех, кто против застройки, аргументы такие: «Да у меня тут бабушка родилась, а вы меня хотите в «человейник» переселить!» А когда бабушка родилась, ещё и города Омска толком-то не было. Была куча деревень, а после конгломерат на этом месте появился. Но менталитет остался, увы, прежним… Мы в начале пути.
